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從結(jié)構(gòu)調(diào)整中尋求平衡 ——南通市探索解決居民住房問題新路徑
發(fā)布時間：
2018-07-31
南通市在搞活住房二級市場，實行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼方面走在了前面，同時，他們在解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面也做了許多有益的探索。去年，南通市商品房竣工面積及房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)均超過歷史，總量正從過去供不應(yīng)求狀態(tài)走向供求基本平衡、住房供應(yīng)價格趨于穩(wěn)定?！ ∧贤ㄊ惺峭ㄟ^什么樣的路徑達(dá)到供求總量平衡、價格基本穩(wěn)定的呢?為此，本報記者采訪了南通市房產(chǎn)管理局局長陳西。他說，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)，穩(wěn)定住房價
南通市在搞活住房二級市場，實行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼方面走在了前面，同時，他們在解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面也做了許多有益的探索。去年，南通市商品房竣工面積及房地產(chǎn)開發(fā)各項指標(biāo)均超過歷史，總量正從過去供不應(yīng)求狀態(tài)走向供求基本平衡、住房供應(yīng)價格趨于穩(wěn)定。
南通市是通過什么樣的路徑達(dá)到供求總量平衡、價格基本穩(wěn)定的呢?為此，本報記者采訪了南通市房產(chǎn)管理局局長陳西。他說，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)，穩(wěn)定住房價格，保證廣大居民的住房權(quán)益，其關(guān)鍵是解決住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)問題。解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾是關(guān)鍵。
在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的背后，并不完全是健康的市場體系在支撐，還有其深層次的原因，即住房結(jié)構(gòu)問題。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的三大目標(biāo),關(guān)鍵是解決住房結(jié)構(gòu)性矛盾。
陳西說，南通市從居民家庭收入狀況入手，分析城市居民的收入結(jié)構(gòu)和購房能力，尋找住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題產(chǎn)生的原因和諸多表現(xiàn)。分析認(rèn)為：中低收入家庭將成為購房主體，大眾房市場潛力巨大。價格低于4000元/平方米中低檔普通商品房市場需求旺盛。 但當(dāng)前市場高中低檔住宅比例不和諧，產(chǎn)品品質(zhì)開始向高檔商品房發(fā)展，適合中低收入家庭購買的房源偏少，供需存在脫節(jié)現(xiàn)象。對廣大中低收入家庭而言，對市場承受力大則該市場中房源結(jié)構(gòu)失衡的程度就低，相反市場承受力小則該市場房源結(jié)構(gòu)失衡程度就高。因此，市區(qū)房源結(jié)構(gòu)性問題主要反映在市場上中低收入家庭住房消費(fèi)的購買力上。
通過以上分析，他們提出了通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以解決居民住房問題的一系列措施。
——提出結(jié)構(gòu)平衡理念。
僅有房地產(chǎn)供給和需求總量的平衡是不夠的，也就是說總量平衡要與結(jié)構(gòu)平衡相配合，才能真正反映出廣大民眾需求。在宏觀調(diào)控中堅持總量和結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主。這里的結(jié)構(gòu)平衡包括：一是住宅用房與商業(yè)用房，寫字樓以及工業(yè)用房之間的結(jié)構(gòu)平衡;二是住宅市場內(nèi)部中低價位商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和高檔的公寓、別墅之間的結(jié)構(gòu)平衡;三是商品住房增量市場與存量市場之間的結(jié)構(gòu)平衡;四是住房市場內(nèi)部各類住宅的地區(qū)布局結(jié)構(gòu)平衡。
——普通商品住房是供給重點。
在供給總量的調(diào)整中，重點增加適合于中低收入者購買的普通商品住房，嚴(yán)格控制高檔的公寓和別墅的建設(shè)，也要嚴(yán)格控制商業(yè)用房和寫字樓特別是其中的高檔賓館、寫字樓等建設(shè)。今后幾年低價位普通商品房的建設(shè)規(guī)模每年仍在60萬平方米左右。隨著拆遷安置矛盾的逐步緩解，南通市開始每年安排5-10萬平方米住房向住房困難戶供應(yīng)，以后幾年的供應(yīng)比例逐步加大。土地供應(yīng)向重點區(qū)域傾斜如何最大限度地充分利用有限的資源，保證普通居民的住房權(quán)，這是必須考慮的問題，為此，南通市加大了對土地供應(yīng)的政府監(jiān)控。
一是保證土地的有序供應(yīng)。具體體現(xiàn)在供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)時序上。在供應(yīng)總量和時序上要滿足“十一五”規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體需求，供應(yīng)結(jié)構(gòu)上主要是加大普通商品住房的用地供應(yīng)。在供應(yīng)土地前，由房產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時控制非住宅和高檔商品房用地的供應(yīng)，停止別墅用地的供應(yīng)。
二是保證土地供應(yīng)區(qū)域分布的合理。他們從均衡南通市發(fā)展空間的規(guī)劃角度，來改變土地供應(yīng)的重點區(qū)域。即嚴(yán)格控制中心城區(qū)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，比例控制在20%。二類地區(qū)的土地供應(yīng)量控制在40%左右。重點是向開發(fā)區(qū)及城市周邊等三類地區(qū)發(fā)展，這類地區(qū)的比例達(dá)到或接近40%左右。在注重這些地區(qū)土地供應(yīng)平衡的同時，要加快其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完善配套功能。這類地區(qū)將成為廣大的中低收入者將來的主要居住地。
三是政策助推中小型住宅面積套型設(shè)計。為了有效抑制套型面積日益擴(kuò)大的趨勢，在發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用的同時，利用行政、經(jīng)濟(jì)等手段，提倡多建80-120平方米左右的套型住房，爭取中小戶型的住房比例達(dá)到60%以上。在房地產(chǎn)用地出讓時，規(guī)定也可附帶要求住宅的面積套型設(shè)計比例。促進(jìn)存量房交易培育二級市場.
搞活住房二級市場，可改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持商品住房增量市場與存量市場之間的結(jié)構(gòu)平衡。南通市為此進(jìn)行了許多有益的政策面的探索：
繼續(xù)研究新政策，尋求新突破。南通市前幾年住房二級市場紅紅火火，與政策創(chuàng)新、制度創(chuàng)新是分不開的，但是隨著可上市的房改房量逐漸減少，存量房的交易后勁不足日益顯現(xiàn)。在遇到困難的形勢下，南通市在政策和制度上又是如何突破的呢?首先采取多種形式，促進(jìn)存量房交易。包括舉辦多種形式的交易會，集中交易展示，這些方式對促進(jìn)存量房的交易作用十分明顯。其次規(guī)范房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)營活動，推出誠信中介結(jié)構(gòu)。此外，加強(qiáng)引導(dǎo)，推行梯度消費(fèi)。這也是解決群眾“買房難”的有力措施。如引導(dǎo)住房消費(fèi)不要盲目提高檔次、擴(kuò)大面積;居住地點既可以在老城區(qū)也可以在新城區(qū)和城市周邊地區(qū);再有，引導(dǎo)群眾不要盲目追漲，提前消費(fèi);引導(dǎo)群眾在解決住房問題上不把買房作為惟一模式。
陳西向記者介紹說，南通市在去年建設(shè)總量40%的低價位普通商品住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，目前正在城市的周邊地區(qū)規(guī)劃建設(shè)一批中低價位的普通商品住房，房價控制在每平方米3500元左右，面積以中小戶型為主，加上一些其他配套政策措施，可以根本改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力解決廣大中低收入家庭的住房困難問題。
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